مدينة التل الجديدة

01 / 10

مقدمة عن المشروع

تُعد مدينة التل، الواقعة على السفوح الشمالية لسلسلة جبال القلمون وعلى ارتفاع يتراوح بين 800 و900 متر عن سطح البحر، بوابة دمشق الشمالية وعقدة نقل استراتيجية تربط العاصمة بالمحافظات الشمالية عبر الأوتوستراد الدولي M5. يأتي هذا المشروع استجابةً للحاجة المتزايدة إلى تطوير عمراني مستدام يستوعب النمو السكاني المتسارع ويُعيد تعريف جودة الحياة الحضرية في المنطقة.

نقدم في هذه الدراسة رؤية تخطيطية متكاملة مستوحاة من مفهوم "مدينة الـ 15 دقيقة" (15-Minute City) الذي طوّره البروفيسور كارلوس مورينو، حيث يمكن لكل ساكن الوصول إلى جميع احتياجاته الأساسية — من سكن وتعليم وصحة وتسوق وترفيه — خلال 15 دقيقة سيراً على الأقدام أو بالدراجة. يتكامل هذا المفهوم مع نموذج "الحي السكني المتكامل" (Superblock) المستلهم من تجربة برشلونة، ومبادئ التنمية الموجهة بالنقل (TOD) التي تجعل شبكة النقل العام العمود الفقري للمدينة.

تراعي الدراسة الهوية المعمارية لمنطقة القلمون من خلال دمج عناصر العمارة الشامية التقليدية — الأفنية الداخلية، والمشربيات، والأقواس الحجرية، واستخدام الحجر المحلي — مع أحدث تقنيات المدن الذكية والبناء المستدام، لتحقيق مدينة تحترم تراثها وتستشرف مستقبلها انسجاماً مع رؤية سورية 2050.

الرؤية

مدينة التل الجديدة: مدينة إنسانية مستدامة تمزج بين أصالة القلمون وابتكار المستقبل، توفر حياة صحية ومريحة لـ 113,850 نسمة ضمن بيئة حضرية ذكية تحقق الاكتفاء الذاتي في الطاقة والمياه وتعزز التلاحم المجتمعي.

506 المساحة الكلية هكتار

113,850 عدد السكان نسمة

22,770 الوحدات السكنية وحدة

225 الكثافة نسمة/هكتار

3 مناطق تخطيطية A + B + C

مدينة الـ 15 دقيقة التنمية الموجهة بالنقل TOD الحي المتكامل Superblock طاقة متجددة 100% إدارة مياه ذكية هوية شامية معاصرة رؤية سورية 2050

02 / 10

تحليل الموقع وعلاقته بالمنطقة المحيطة

الموقع الجغرافي

تقع منطقة الدراسة شمال مدينة التل الحالية، على السفوح الجنوبية الغربية لسلسلة جبال القلمون. تتمتع بموقع استراتيجي على مفترق الأوتوستراد الدولي M5 (دمشق-حمص) مما يجعلها بوابة دمشق الشمالية.

المناخ

النوع: شبه جاف - متوسطي قاري (BSk/Csa حسب تصنيف كوبن)

الحرارة: صيف حار جاف (38-42°م نهاراً، 18-22°م ليلاً)، شتاء بارد (2-10°م نهاراً، تحت الصفر ليلاً)

الأمطار: 200-350 مم/سنة، تتركز في تشرين-آذار (أمطار غزيرة شتوية)

الرياح السائدة: غربية-جنوبية غربية (صيفاً: شمالية غربية - نسيم بحري متوسطي)

الرطوبة: 30-50% صيفاً، 60-80% شتاءً

الإشعاع الشمسي: 5.0-5.5 kWh/m²/يوم | 2,800-3,100 ساعة سطوع/سنة

زاوية الشمس: ظهيرة الصيف ~80° | ظهيرة الشتاء ~33° (خط عرض 33.5° شمال)

الطبوغرافيا

أرض متموجة بانحدار عام من الشمال الشرقي للجنوب الغربي، ارتفاع 800-900م. وجود مسيلات مائية طبيعية يجب دمجها كمحاور خضراء في المخطط.

المنطقة A (445 هـ)

المنطقة B (54 هـ)

المنطقة C (6.5 هـ)

أوتوستراد M5

حزام أخضر

تحليل الرياح والشمس والتوجيه الأمثل

تحليل الرياح

الرياح السائدة: غربية - جنوبية غربية
التوجيه: شبكة شوارع بزاوية 15-20° شرق الشمال
لتوجيه الرياح قطرياً عبر جميع الشوارع (Masdar City model)

مسار الشمس والتوجيه

المحور الطولي للمباني: شرق-غرب (±15°)
كاسرات شمس أفقية 1.2م على الواجهة الجنوبية
تحد من الشمس الصيفية (80°) وتسمح بالشتوية (33°)
واجهات غربية: حد أقصى 20% زجاج + مشربيات
ممنوع: شقق بواجهة شمالية فقط

المسيلات المائية والطبوغرافيا

انحدار عام: شمال شرق ← جنوب غرب
المسيلات تصبح محاور خضراء ومسارات مشاة
نظام تصريف مستدام WSUD

المنشآت القائمة (يجب الحفاظ عليها في المخطط)

آبار المياه القواصر

خزان الماء القواصر

ثانوية التل الشرعية للبنين

مدرسة دار الوحي

محطة وادي موسى الكهربائية

بناء الضباط - بحرنه الشرقية

الملعب الرياضي القائم

الملعب الرياضي القائم: تم الحفاظ عليه ودمجه ضمن المجمع الرياضي المركزي في الحديقة المركزية

03 / 10

الفكرة التخطيطية

يقوم المفهوم التخطيطي على ثلاثة مبادئ متكاملة تمثل أحدث ما توصل إليه علم التخطيط العمراني عالمياً، مُكيّفة لتتوافق مع خصوصية الموقع والمناخ والثقافة المحلية:

1. مدينة الـ 15 دقيقة

كل حي يحتوي على جميع الخدمات الأساسية (تعليم، صحة، تسوق، ترفيه) ضمن 15 دقيقة مشي. يقلل الحاجة للسيارة ويعزز الحياة المجتمعية.

نصف قطر الخدمة: 800-1000م

2. الحي المتكامل (Superblock)

مجموعات من المباني تشكل وحدة سكنية متكاملة محمية من حركة المرور العابر. الشوارع الداخلية للمشاة والدراجات فقط.

حجم الوحدة: 400x400م (16 هكتار)

3. التنمية الموجهة بالنقل TOD

محاور النقل العام السريع BRT تشكل العمود الفقري. الكثافة الأعلى والخدمات التجارية حول محطات النقل. 80% من السكان ضمن 400م من محطة.

محطات BRT كل 500م

الهيكل التخطيطي الهرمي

مخطط مفهوم الـ 15 دقيقة

04 / 10

المخطط التنظيمي العام

مقياس مرجعي 1/2000 - استعمالات الأراضي والتقسيمات

سكني

تجاري / مختلط

مساحات خضراء

تعليمي

صحي

ديني

شبكة طرق

خط BRT

منشآت قائمة

المخطط التنظيمي العام — رسم فني (AutoCAD DXF)

مخرج AutoCAD DXF — الملف المصدر: 01_master_plan_1-2000.dxf | 63 طبقة | 386 عنصر | 18 بلوك

تخطيط المنطقتين B و C

المنطقة B — 54 هكتار

منطقة سكنية متوسطة الكثافة (200 نسمة/هكتار ≈ 10,800 نسمة). مبانٍ بارتفاع 2-6 طوابق. تضم مدرسة محلية، مسجد، حديقة حي. ترتبط بالمنطقة A عبر شارع ثانوي 27م مع ممرات مشاة ودراجات.

المنطقة C — 6.5 هكتار

منطقة ملء عمراني متعددة الاستخدامات. مبانٍ بارتفاع 4-8 طوابق مع طوابق أرضية تجارية. تشكل الوصلة بين مدينة التل الحالية والمدينة الجديدة. تضم ساحة عامة صغيرة ونشاطات تجارية وخدمية.

04-A

مخطط تفصيلي لاستعمالات المباني

مقياس مرجعي 1/1000 - أشكال ونماذج المباني ضمن حي نموذجي

يوضح المخطط التالي نموذجاً تفصيلياً لحي سكني متكامل (~12 هكتار، ~5,000 نسمة) يُمثل الوحدة الأساسية المتكررة في المخطط العام. يشمل جميع أنماط المباني الأربعة (A1-A4) وتوزيع الخدمات ضمن نصف قطر الخلية السكنية.

A1 فيلا (2ط)

A2 جماعي (4-6ط)

A3 مختلط (6-8ط)

A4 برجي (10-14ط)

مساحات خضراء

تعليمي

تجاري

شوارع 16م

ممرات مشاة

مخطط تفصيلي — رسم فني (AutoCAD DXF)

مخرج AutoCAD DXF — الملف: 02_building_plan_1-1000.dxf | تفريش + أفنية + خدمات + تشجير

04-B

مخطط ارتفاعات المباني

مسقط أفقي يوضح مناطق الارتفاعات المختلفة

2 طابق (9م) — فيلات

4-6 طابق (15-20م) — جماعي

6-8 طابق (20-26م) — مختلط

10-14 طابق (35-48م) — أبراج المركز

تتدرج الارتفاعات من الأطراف (2 طابق) نحو المركز (10-14 طابق) لتحقيق تدرج بصري متناغم، وتوجيه الكثافة الأعلى نحو محاور النقل العام والخدمات المركزية (مبدأ TOD).

مخطط الارتفاعات — رسم فني (AutoCAD DXF)

مخرج AutoCAD DXF — الملف: 03_building_heights.dxf | تفريش ألوان حسب الارتفاع

04-C

مخطط هيكلي - شبكة الطرق

التدرج الهرمي للشبكة الطرقية وخطوط النقل العام

شرياني رئيسي 40م (+ BRT)

ثانوي جامع 27م

محلي سكني 16م

ممرات مشاة/دراجات 7م

دوار

تقاطع مُشَيَّر

محطة BRT

12شريانيكم

25ثانويكم

40محليكم

15مشاةكم

10دواراتدوار

5تقاطع مُشَيَّرتقاطع

مخطط الشبكة الطرقية — رسم فني (AutoCAD DXF)

مخرج AutoCAD DXF — الملف: 04_road_hierarchy.dxf | شرياني + ثانوي + محلي + مشاة + BRT

04-D

المخطط الطبوغرافي

خطوط الكونتور - المسيلات المائية - اتجاه الانحدار

خطوط كونتور (كل 5م)

مسيلات مائية

اتجاه الانحدار

قرارات تخطيطية مبنية على الطبوغرافيا

المسيلات ← ممرات خضراء

تحويل المسيلات المائية الطبيعية إلى ممرات خضراء ومسارات مشاة مع نظام تصريف مستدام WSUD (حدائق مطرية + خزانات تجميع).

الانحدار ← توجيه الشوارع

الشوارع الرئيسية تتبع خطوط الكونتور (انحدار ≤8%) بينما الشوارع الفرعية تقطع المنحدر بشكل عمودي مع جدران استنادية عند الحاجة.

الارتفاعات ← أولوية الإطلالة

المباني الأعلى في المنطقة المرتفعة (شمال شرق) لتحقيق إطلالات بانورامية نحو دمشق، والفيلات على المنحدرات اللطيفة.

المخطط الطبوغرافي — رسم فني (AutoCAD DXF)

مخرج AutoCAD DXF — الملف: 05_topographic.dxf | كونتور كل 5م + مسيلات مائية + اتجاه الانحدار

05 / 10

تصميم شبكات الطرق والمواصلات

المقاطع التصميمية للطرق - التدرج الهرمي - شبكة النقل العام

102 إجمالي أطوال الشبكة كم

12 طرق رئيسية كم

25 طرق ثانوية كم

40 طرق محلية كم

15 ممرات مشاة كم

1. الشارع الرئيسي (المحور الشرياني) - عرض 40 متر

2. الشارع الثانوي (الجامع) - عرض 27 متر

3. الشارع المحلي (السكني) - عرض 16 متر

المقاطع التصميمية — رسم فني (AutoCAD DXF)

مقطع الشارع الشرياني الرئيسي — 40م مع خط BRT

مقطع الشارع الثانوي الجامع — 27م

مقطع الشارع السكني المحلي — 16م (Woonerf)

مخرج AutoCAD DXF — الملف: 06_road_cross_sections.dxf | تفريش + أشجار + أشخاص + حافلة + أبعاد

شبكة النقل العام BRT

خط BRT الرئيسي

طول الخط: ~5 كم عبر المحور الرئيسي
عدد المحطات: 8-10 محطات
تردد الذروة: كل 3-5 دقائق
حافلات كهربائية بالكامل
أرصفة مرتفعة (30سم) للصعود المباشر

مجمع النقل المركزي

المساحة: 1.0 هكتار (120×80م)
8-10 مواقف حافلات
محطة دراجات (200+ موقف)
ساحة عامة 40×30م
مواقف تاكسي + توصيل
يرتبط مجمع النقل المركزي بخط حافلات إقليمي إلى دمشق (20كم جنوباً) عبر الأوتوستراد M5

المواقف

إجمالي المواقف: ~21,200 موقف
50% تحت الأرض (سكني)
30% مواقف متعددة الطوابق
15% على الشارع
20% مهيأة لشحن كهربائي
22,770 موقف دراجات مغطى

06 / 10

أنماط المباني وضابطة البناء

التنوع في أنماط السكن - عامل الاستثمار - الارتفاعات - الوجائب

A1 - سكن فردي (فيلا)

وسطي المقسم	300-500 م²
نسبة البناء	40%
الارتفاع	طابقين + سطح (9م)
عامل الاستثمار	0.8 - 1.0
الوجائب الأمامية	4م
الوجائب الجانبية	3م
الوحدات/المقسم	1-2 وحدة
مواقف سيارات	1 لكل وحدة

تصميم بأفنية داخلية (6×6م كحد أدنى) مستوحى من البيت الشامي التقليدي. حجر حوراني محلي على الواجهات. حديقة خاصة مع شجرة زيتون أو نارنج.

A2 - سكن جماعي (متوسط)

وسطي المقسم	500-800 م²
نسبة البناء	50%
الارتفاع	4-6 طوابق (15-20م)
عامل الاستثمار	1.6 - 2.0
الوجائب الأمامية	5م
الوجائب الجانبية	3م
الوحدات/المقسم	8-16 وحدة
مواقف سيارات	1 لكل وحدة (تحت أرضي)

أبنية سكنية بواجهات حجر مزّة محلي (كسوة 3-5سم). شرفات مع مشربيات GRC على الواجهات الغربية (نسبة فتحات 30-40%). منور أدنى 3×3م للمباني فوق 4 طوابق. وفق القانون 23/2015.

A3 - سكن جماعي + تجاري

وسطي المقسم	600-1000 م²
نسبة البناء	55%
الارتفاع	6-8 طوابق (20-26م)
عامل الاستثمار	2.0 - 2.4
الوجائب الأمامية	5م (أركيد تجاري)
الوجائب الجانبية	4م
الوحدات/المقسم	16-30 وحدة
مواقف سيارات	1 لكل وحدة + 1/100م² تجاري

طابق أرضي تجاري (ارتفاع 4.2م) مع رواق بأقواس مدببة بعمق 3-4م (نموذج سوق دمشقي معاصر). طوابق علوية سكنية (3.0م). كسوة حجر أبلق (حوراني+بازلت) حول المداخل والنوافذ.

A4 - مختلط الاستخدام (برجي)

وسطي المقسم	1000-2000 م²
نسبة البناء	40%
الارتفاع	10-14 طابق (35-48م)
عامل الاستثمار	2.4 - 3.5
الوجائب	6م من جميع الجهات
الوحدات/المقسم	40-80 وحدة
مواقف	طابقين تحت أرض

أبراج في مركز المدينة فقط. تجاري + مكاتب + سكني. معالم بصرية (Landmarks).

مخطط الارتفاعات - مقطع من المركز للأطراف

جدول ضابطة البناء الملخص

نمط السكن	عدد المقاسم	وسطي المقسم	عدد الوحدات	نسبة البناء	الوجائب	الارتفاع	عامل الاستثمار	مواقف السيارات
A1 فردي	3,500	400 م²	4,200	40%	أمامي 4م / جانبي 3م	2 طابق (9م)	0.8-1.0	1/وحدة
A2 جماعي متوسط	1,200	650 م²	10,800	50%	أمامي 5م / جانبي 3م	4-6 طابق (15-20م)	1.6-2.0	1/وحدة (قبو)
A3 جماعي+تجاري	450	800 م²	5,400	55%	أمامي 5م (أركيد) / 4م	6-8 طابق (20-26م)	2.0-2.4	1/وحدة + تجاري
A4 برجي مختلط	80	1500 م²	2,370	40%	6م من جميع الجهات	10-14 طابق (35-48م)	2.4-3.5	قبوين
المجموع	5,230	-	22,770	-	-	-	-	~22,770

التوافق مع المعايير السورية والمرجعيات الدولية

القانون السوري 23/2015

عامل الاستثمار: 0.8 - 2.4 (ضمن السقف القانوني)
نسبة البناء: 40-55% (متوافقة مع الأنظمة)
الوجائب: أمامي 4-6م / جانبي 3-4م (حسب عرض الشارع)
المنور: حد أدنى 3×3م للمباني فوق 4 طوابق
موقف سيارة واحد لكل وحدة سكنية كحد أدنى
أبعاد الموقف: 2.5×5.0م | ممر المرور: 6.0م
ارتفاع أرضي تجاري: 3.5-4.2م | سكني: 3.0-3.2م

مدينة روابي (المرجع الأقرب)

630 هكتار | 850-900م ارتفاع | تضاريس جبلية (مطابق لموقعنا)
حجر محلي إلزامي على جميع الواجهات (حجر القلمون لمدينتنا)
70% شقق متوسطة + 20% تاون هاوس + 10% فيلا
حدائق وادي كمسارات مياه أمطار وممرات خضراء
100% إعادة استخدام مياه صرف معالجة للري
سخانات شمسية إلزامية على جميع المباني
درس مستفاد: البنية التحتية أولاً ثم المباني

07 / 10

الاستدامة والبنية التحتية الخضراء

الطاقة المتجددة - إدارة المياه - المساحات الخضراء - المدينة الذكية

المساحات الخضراء (10-20% = 50-100 هكتار)

الحديقة المركزية الكبرى

مساحة 15 هكتار في قلب المدينة. حدائق نباتية بأنواع محلية من القلمون (سنديان، زيتون، لوز). بحيرة اصطناعية لتجميع مياه الأمطار. مسرح مكشوف ومتحف بيئي.

الممرات الخضراء الطولية

شبكة ممرات خضراء بعرض 6-8م تربط جميع الحدائق والمدارس والمرافق. تتبع مسار المسيلات المائية الطبيعية. إجمالي 15 كم.

الحزام الأخضر (أوتوستراد)

حزام أخضر بعرض 25م+ على طول الأوتوستراد الدولي. ثلاثة صفوف أشجار دائمة الخضرة + ساتر ترابي بارتفاع 2.5م. خفض الضوضاء 10-15 ديسيبل.

نباتات محلية مقاومة للجفاف (أصيلة في القلمون)

أشجار ظل: سنديان فلسطيني (Quercus calliprinos) 8-15م | صنوبر حلبي 15-25م | سرو 15-25م
أشجار مثمرة: زيتون سوري | لوز (ازهار ربيعية) | تين | خروب (دائم الخضرة)
أشجار شوارع: زنزلخت (Melia) 10-15م سريع النمو | ميس (Celtis) 15-20م | توت أبيض
شجيرات: دفلة للفواصل | بطم (Pistacia) أصلي | لاذن (Cistus) للمنحدرات | قطلب
نباتات عطرية: زعتر، إكليل الجبل، ميرمية، خزامى (أغطية أرضية منخفضة المياه)
مبدأ الري: 50% بدون ري | 35% ري بالتنقيط | 15% ري كامل (ملاعب فقط)
ميزانية مياه: حد أقصى 3,000 م³/هـ/سنة (مقابل 8,000-10,000 تقليدي)

الطاقة المتجددة

المزرعة الشمسية

الاستهلاك المتوقع: ~200 GWh/سنة
حقل شمسي مركزي: 40 هكتار (80 MW)
ألواح شمسية على أسطح المباني: 30 MW إضافية
إنتاج: ~180 GWh/سنة (90% اكتفاء)
تخزين ببطاريات ليثيوم: 50 MWh

ممرات الرياح

توجيه الشوارع الرئيسية بمحاذاة اتجاه الرياح الغربية-الجنوبية الغربية لتعزيز التهوية الطبيعية وتقليل الحاجة للتكييف. توربينات رياح صغيرة على المباني العالية.

إدارة المياه الذكية

منظومة WSUD متكاملة

تجميع مياه الأمطار: خزانات تحت أرضية بسعة 50,000 م³
معالجة المياه الرمادية: 60% إعادة استخدام للري
حدائق مطرية (Rain Gardens) في كل تقاطع
أرصفة نفاذة (Permeable Pavement) في المواقف
محطة معالجة مياه صرف: 15,000 م³/يوم
شبكة ري ذكية بمستشعرات رطوبة

التبريد السلبي (مستوحى من مدينة مصدر وبادجير دمشق)

استراتيجيات مناخية متقدمة

كتلة حرارية عالية: جدران حجر/خرسانة 30-50سم تمتص حرارة النهار وتطلقها ليلاً
تهوية ليلية: الليالي الصيفية 18-22°م — ممتازة للتبريد الليلي (Night-flush)
تبريد تبخيري: نافورات الأفنية تخفض الحرارة 2-5°م (رطوبة صيفية <40%)
أبراج رياح معاصرة: مداخن تهوية معمارية توجه رياح WSW للمباني
أسطح عاكسة: انعكاسية سقف >0.7 | جدران >0.5 (خفض جزيرة الحرارة 2-4°م)
جدران خضراء: على الواجهات الغربية والجنوبية الغربية (خفض حرارة السطح 10-20°م)
نسبة الوادي: شوارع ضيقة بنسبة ارتفاع:عرض = 1:1 إلى 1.5:1 لظل دائم
تبريد مركزي: محطة تبريد بالماء المثلج للمركز التجاري (COP 5-7 مقابل 2.5-3.5 لمكيفات فردية)

المدينة الذكية

التقنيات المدمجة

شبكة ألياف ضوئية FTTH لكل مبنى
إنارة شوارع LED ذكية (تعمل بالحركة)
شبكة IoT لمراقبة جودة الهواء والضوضاء
حاويات نفايات ذكية مع ضغط وإشعار
محطات شحن سيارات كهربائية (20% من المواقف)
تطبيق مدينة التل الذكي (نقل، خدمات، طوارئ)

08 / 10

توزيع الخدمات العامة

التعليمية - الصحية - الدينية - التجارية - الإدارية - الثقافية

الخدمة	حصة الفرد (م²)	المساحة الكلية (هـ)	نسبة الإشغال	عدد المراكز	وسطي مساحة المركز
تعليم	-	35.5	7%	65-80	متنوع
→ ثانويات	12 م²/طالب	6.8	-	7-9	8,000-10,000 م²
→ تعليم أساسي	12 م²/طالب	21.9	-	27-36	6,000-8,000 م²
→ رياض أطفال	15 م²/طفل	6.8	-	22	2,500-3,500 م²
صحة	0.25	2.85	0.6%	-	2,750 م²
→ مشفى عام	-	1.7	-	1	17,000 م² (113 سرير)
إداري	0.25	2.85	0.6%	-	1,900 م²
تجاري	0.50	5.69	~1.1%	15	2,400 م²
ديني	0.25	2.85	0.6%	9-10	3,000 م²
ثقافي	0.30	3.40	0.7%	4-5	8,000 م²
استثماري سياحي	-	25-35	5-7%	-	-
مناطق خضراء ومشاة	-	50-100	10-20%	-	-
شوارع وأرصفة	-	127-152	25-30%	-	-
إدارة نفايات صلبة	-	2.0	~0.4%	1	20,000 م² (محطة ترحيل — الطرف الشمالي الغربي للمنطقة A)
المجموع	-	506	100%	-	-

أنصاف أقطار الخدمة

نصف قطر الخلية السكنية (400م)

مسجد حي
بقالة / ميني ماركت
حديقة أطفال
روضة أطفال
موقف حافلات

نصف قطر الحي السكني (800م)

مدرسة تعليم أساسي
مركز صحي / عيادة
سوق تجاري
ملعب رياضي
حديقة عامة
محطة BRT

نصف قطر القطاع (1500م)

مدرسة ثانوية
مشفى / مستوصف
مركز ثقافي
جامع كبير
مول تجاري
مركز إداري

09 / 10

المناظير واللقطات ثلاثية الأبعاد

تصور بصري للأفكار التخطيطية الرئيسية

1. منظور جوي عام - مدينة التل الجديدة

2. منظور مستوى الشارع - الحي التجاري المختلط

3. منظور حي سكني - نمط البيت الشامي المعاصر

10 / 10

البرنامج التخطيطي - المذكرة التبريرية

الجداول والحسابات التفصيلية لاستعمالات الأراضي

توزيع استعمالات الأراضي

الاستعمال	المساحة (هـ)	النسبة (%)	حصة الفرد (م²/نسمة)
سكن (متنوع الأنماط)	220.0	43.5%	19.3
شوارع ومواقف	137.0	27.1%	12.0
مساحات خضراء	76.0	15.0%	6.7
تعليم	35.5	7.0%	3.1
استثماري / سياحي *	20.0	3.9%	1.8
تجاري	5.7	1.1%	0.50
ثقافي	3.4	0.7%	0.30
صحة	2.85	0.56%	0.25
إداري	2.85	0.56%	0.25
ديني	2.85	0.56%	0.25
المجموع	506.1	~100%	—

* يشمل التخصيص الاستثماري/السياحي 5-10 هكتار مخصصة لمنطقة صناعات خفيفة وورش حرفية ومشاغل يدوية، تقع في الأطراف الشمالية الغربية للمنطقة A.

المبررات التخطيطية

لماذا مدينة الـ 15 دقيقة؟

أثبتت الدراسات العالمية (Carlos Moreno, 2020) أن المدن التي توفر الخدمات ضمن 15 دقيقة مشي تحقق: خفض 40% في استخدام السيارة، تحسين 30% في جودة الهواء، زيادة 25% في التفاعل المجتمعي، خفض 20% في تكاليف البنية التحتية. تتوافق مع كثافة 225 ن/هـ المطلوبة.

لماذا التنوع في أنماط السكن؟

تحقيقاً لمتطلبات المسابقة بخدمة جميع فئات المجتمع: 18% فردي (للعائلات الكبيرة)، 48% جماعي متوسط (للعائلات المتوسطة)، 24% مختلط+تجاري (للشباب والمهنيين)، 10% برجي (استثماري). يتوافق مع الكثافة المطلوبة 225 ن/هـ مع توازن بين المساحات المبنية والمفتوحة.

ملخص الأرقام الرئيسية

المحدد	القيمة	الوحدة	المصدر / الأساس
المساحة الكلية	506	هكتار	حدود المسابقة
الكثافة الشائبة	225	نسمة/هكتار	مجلس مدينة التل
عدد السكان	113,850	نسمة	225 × 506
عدد الأسر	22,770	أسرة	5 أفراد/أسرة
عدد الوحدات السكنية	22,770	وحدة	1 وحدة/أسرة
طلاب التعليم الأساسي	18,216	طالب	16% من السكان
طلاب الثانوي	5,692	طالب	5% من السكان
أطفال الرياض	4,554	طفل	4% من السكان
أسرّة المشفى	113	سرير	1/1000 نسمة
المدارس الأساسية	27-36	مدرسة	6,000-8,000 م²/مدرسة
الثانويات	7-9	مدرسة	8,000-10,000 م²
رياض الأطفال	22	روضة	2,500-3,500 م²
المراكز التجارية	15	مركز	نصف قطر خدمة 800م
الجوامع	9-10	جامع	3,000 م² وسطي
أطوال شبكة الطرق	102	كم	20 كم/كم² معيار UN-Habitat
مواقف السيارات	~21,200	موقف	معيار TOD مع نقل عام
الطاقة الشمسية	110	MW	40 هـ مركزي + أسطح
سعة تخزين مياه أمطار	50,000	م³	WSUD

استراتيجية التنفيذ المرحلي

المرحلة 1 — البنية التحتية الأساسية

البنية التحتية المركزية + مركز المدينة + أول حيين سكنيين

~4,000 وحدة سكنية

المرحلة 2 — التوسع الشرقي

التوسع شرقاً + استكمال خط BRT + أحياء إضافية

~8,000 وحدة سكنية

المرحلة 3 — التوسع الغربي والجنوبي

الأحياء الغربية والجنوبية + المرافق الرياضية والثقافية

~8,000 وحدة سكنية

المرحلة 4 — الاكتمال والتحسين

المنطقة B + المنطقة C + تحسينات وتشطيبات نهائية

~2,770 وحدة سكنية

الرؤية النهائية

مدينة التل الجديدة ليست مجرد مخطط تنظيمي، بل هي رؤية شاملة لمدينة إنسانية تمزج بين:
أصالة العمارة الشامية في واجهاتها وأفنيتها ومشربياتها
واستدامة القرن الواحد والعشرين في طاقتها وميائها وتقنياتها
وإنسانية مدينة الـ 15 دقيقة في تخطيطها وخدماتها ومسارات مشاتها

مدينة تُبنى للإنسان أولاً، لا للسيارة — انسجاماً مع رؤية سورية 2050

STRUCTURAL

التحليل الإنشائي والتصميم الهيكلي

تحليل الإطارات - تصميم الأعمدة والجسور - التصميم الزلزالي — ACI 318-19

معطيات التصميم

المواد:

خرسانة: C30/37 (f'c = 30 MPa)

حديد تسليح: B420 (fy = 420 MPa)

معامل المرونة: Ec = 25,743 MPa

الأحمال:

حمل ميت (بلاطة + تشطيبات): 5.0 kN/m²

جدران قواطع: 2.5 kN/m²

حمل حي سكني: 2.0 kN/m²

زلزالي (منطقة دمشق 2B):

Z = 0.2 | I = 1.0 | R = 5.0

S = 1.2 (تربة صلبة)

Cs = 0.048 (معامل زلزالي)

المبنى A2 — سكن جماعي 6 طوابق (16م × 10م)

19.2الارتفاع الكليمتر

1,070حمل العمود الداخليkN

219.6عزم الانحناء الأقصىkN.m

437.8قوة القص القاعديةkN

تحليل الإطار ثنائي البعد (2D Frame Analysis)

هيكل الإطار والأحمال

مخطط عزم الانحناء (BMD)

مخطط قوة القص (SFD)

الشكل المُشوَّه (Deflected Shape)

مقطع الجسر 300×500mm
5Ø20 سفلي + Ø10@175 أساور

مقطع العمود 400×400mm
11Ø20 + أساور Ø10@200

توزيع القوى الزلزالية
V = 437.8 kN

العنصر	الأبعاد	التسليح	ملاحظات
عمود داخلي	400×400 mm	11Ø20 (ρ=2.2%)	Pu = 1,464 kN
عمود خارجي	400×400 mm	8Ø20	حمل أقل
جسر رئيسي (6م)	300×500 mm	5Ø20 سفلي / 3Ø20 علوي	Mu = 219.6 kN.m
بلاطة (ثنائية الاتجاه)	160 mm	Ø12@75 بالاتجاهين	5.0×6.0m فتحات
أساس (معزول)	2.5×2.5m, h=750mm	Ø16@200 بالاتجاهين	q = 200 kN/m²

المبنى A4 — برج مختلط 14 طابق (22م × 14م)

50.0الارتفاع الكليمتر

5,481حمل العمود الداخليkN

1,966قوة القص القاعديةkN

65,870عزم الانقلابkN.m

تحليل الإطار ثنائي البعد — 14 طابق

هيكل الإطار 14 طابق